住宅ローン申し込みの流れ
ローン申し込みから引渡しまで最短で約2週間ほどです。
ただし、ローン申し込みには、事前審査申し込みと、本審査申し込みの2つの申し込み方法があり、この2つの審査日数に明確な決まりはありません。まずは「気長に待つ」ということを心がけることが大切です。
【１】事前審査申し込み受付
〔概要〕
事前審査は、「審査が可決になるかどうか、申し込む前に調べる」ものです。
〔必要なもの〕
・申し込み用紙
・認印
・源泉徴収票or給料証明or決算書
・本人確認書（免許書など）
・住民票（世帯全員）※本籍はいらない
・社会保険証or国民健康保険証
・購入予定物件の関係書類（価格表、登記謄本など）
【２】審査結果通知
〔概要〕
事前審査結果の通知。
〔結果が出るまでの日数〕
審査状況や銀行によって異なりますが、最短3日ぐらいがほとんどです。
最長でも2週間ぐらいです。
【３】売買契約
〔概要〕
本審査には売買契約書が必要な為、この段階で売主と売買契約を結びます。
ただし本審査で否決になった場合、売買契約は解除されます。
〔必要なもの〕
・実印
・印鑑証明
・収入印紙代 15000円
・手付金 1万円～（不動産の営業の人次第で決まります。）
【４】本審査申し込み
〔概要〕
融資審査の本番。
〔必要なもの〕
・申し込み用紙
・実印
・売買契約書
・印鑑証明
・課税証明書
・源泉徴収票or給料証明or決算書
・本人確認書（免許書など）
・住民票（世帯全員）※本籍はいらない
・社会保険証or国民健康保険証
・完済証明書※既存の借り入れ完済が審査条件の場合。
・自己資金証明（頭金有りの場合は、頭金を貯めた通帳のコピーなど※原本じゃないとダメな場合もあり）
・購入予定物件の関係書類（価格表、登記謄本など）
【５】審査結果通知
〔概要〕
本審査結果の通知。
〔結果が出るまでの日数〕
審査状況や銀行によって異なりますが、最短3日ぐらいがほとんどです。
最長でも2週間ぐらいです。
【６】金消の手続き
〔概要〕
本審査通過後、店頭で手続き（申し込み銀行の支店で口座開設、銀行との融資契約、火災保険申込など）を行います。
そのあと、銀行が用意した司法書士が各書類のチェックをおこないます。
そして、司法書士がGOサインをだした後、売主が所持している物件の借り入れをその場で一括完済（金消）し、物件に付いている金融機関の抵当権をはずします。
あとは後日司法書士が役所に行って物件をお客さん名義に登記して金消完了です。
〔手続きまでの日数〕
本審査内定から2～3日で可能です。
ただし、銀行と売主のスケジュールもありますので都合通りいかない場合もあります。
【７】決済手続き
〔概要〕
銀行がお金をお客さんの口座に振り込みます。その後に売主に引き落としされ、決済完了です。
〔手続きまでの日数〕
金消と同日
〔必要なもの〕
・実印
【８】引渡し
〔概要〕
売主が入金を確認次第、即鍵の受領書を記入し物件の鍵の引渡しが行われます。
これで取引は終了です。
〔手続きまでの日数〕
決済同日も可能
〔必要なもの〕
・実印
※事前審査は、飛ばしてしまっても大丈夫です。
本審査申し込みは、多少書類集めの手間がかかるので、事前審査で予め審査結果に見込みがあるかどうか判断するために利用されています。
したがって最初から本審査申し込みでも可能です。
ただし、金融機関によっては事前審査が可決にならないと本審査申し込みをうけつけないところもありますので確認したほうがいいでしょう。
解約について
一旦、契約が成立すると、当事者はその内容を実行する義務を負い、もし実行しないと債務不履行として、発生した損害を全額賠償する責任を負うことになります。自分の都合で解約するのもこれと同じです。
しかし、不動産の売買では、一定のケースで損害賠償なしの解約ができます。
ひとつは「手付解約」と呼ばれるケース。
これは、買主が契約の際に一定の手付金を支払い、もしその後、買主が自分の都合で解約するなら、その手付金を放棄するだけでいいとするものです。
逆に、売主側の都合で解約するなら、手付金の倍返しで済みます。
ただし、実際には手付金の額は数百万円ということもありますから、買主にとってはかなりの負担でしょう。
さらに、売主側が「契約の履行に着手」している場合は、手付解約は認められず、損害賠償が必要になることもあります。
なお、手付金はその後、マンションが完成して決済・引渡しが行われるとき、残金の一部に充当されます。
「解約手付」とともに、マンションの売買でよく見られるのが「ローン特約条項」による白紙解約です。
これは、買主に責任がないにもかかわらず、予定した住宅ローンが満額借りられないことになった場合、契約を解除できるとするものです。
この場合、買主は手付金も全額返してもらえます。
もうひとつマンションの売買でよくあるのが、持家を買い替える人のための「買い替え特約条項」です。
これは、一定の期日までに予定していた価格で持家を売却できない場合に白紙解約できるとするものです。
単に売れなかった場合とするのではなく、「予定していた価格で」売れない場合という条件をつけることが大切です。買い替えの人はぜひ、契約に入れておく必要があります。